2003년 5.23 이후 2006년 11.15에 이르기까지 7차에 걸친 부동산대책을 가져온 서울과 수도권 지역을 중심으로 한 아파트가격의 급등과 양극화는 기본적으로 공급부족과 수요증대에 기인했다.

이와 관련 주택의 주요수요층인 30～55세 연령의 인구가 2012년에 정점에 이를 것으로 추정됨에 따라 인구구조상 주택수요는 현재 증가 추세에 있다.

서울 전체로는 20대 후반과 30대의 인구비중이 가장 높으나 버블 4개구(강남구, 서초구, 송파구, 양천구)의 경우 10대와 40대 인구비중이 서울 전체의 동일 연령대 인구비중보다 높게 나타난 것은 상대적 고소득층이 자녀교육을 위해 강남권으로 유입되었음을 보여줬다.

서울 행정구별로 입지특성(amenity)을 계량화하였을 때 교육을 제외한 특성요인들은 도심인 중구와 종로구가 가장 높았고 그 다음이 강남구와 서초구 순이었으나, 교육여건의 경우 강남구, 서초구, 양천구, 송파구, 강동구가 높은 순위를 차지하여 아파트가격이 높은 지역은 교육여건이 우수하고 기타 입지여건도 상위에 있는 것으로 나타났다 .

기본 입지특성(amenity) 변수에 계량화한 교육변수를 추가한 모형의 다중회귀분석 결과, 입지특성 가운데 교육의 질이 아파트가격에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이는 8학군이라고 할 수 있는 강남구와 서초구의 아파트가격이 다른 지역에 비해 높고 상승률 또한 두드러지고 있는 현상을 뒷받침할 뿐만 아니라 아파트 가격수준에 교육여건이 매우 중요하게 작용한다는 일반의 인식을 실증적으로 증명하고 있다.

회귀분석 결과 입지특성변수 가운데 교육의 질을 나타내는 산출변수의 계수값이 가장 높았으며 통계적으로도 유의한 것으로 나타났다 .

따라서, 지속된 아파트가격의 급등 및 차별화는 단순히 투기적인 요인에 의한 것이 아니라 교육여건과 근린환경을 나타내는 입지특성(amenity) 변수 및 개별적 요인인 아파트의 규모에 의해 진전된 것이다.