이에 부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 참여정부 5년 간 1월부터 3월 16일까지 아파트 매매가 및 전셋값의 변동률을 알아보았다.
2007년 들어 수도권 전세 시장은 예년과 달리 3가지 다른 양상을 보이면서 출발하고 있다.
첫 번째는 2006년까지 매매가가 전셋값을 리드해 갔으나 올해는 전셋값이 매매가 상승률을 앞서 출발하고 있다.
다음은 지역적으로 상승역전 현상이다. 2003년부터 2006년까지 서울. 신도시에서 전셋값 상승세를 주도했지만 올해는 경기, 인천의 상승세가 더 높다.
마지막으로 2006년까지 전셋값 상승세를 주도했던 중대형 평형대가 올해는 소형평형대 위주로 상승세를 끌고 가고 있다는 점이다.
2007년 들어 예년과 다른 현상이 발생한 원인을 크게 3가지로 설명할 수 있다.
▶ 정부의 규제정책에 따른 매매시장 관망세
2007년은 시작부터 매매시장이 관망세로 돌아섰다는 점이다. 부동산 정책에 대한 즉 실수요자들이 매매보다는 전세로 돌아서 전세물량의 부족현상으로 연초부터 전셋값이 상승을 주도했다.
2007년은 1.11대책 후 분양가 상한제 전 아파트 실시로 분양가인하 기대, 무주택자의 대한 청약기회 확대는 매매보다는 전세시장으로 관심을 쏟게 했다.
1월은 수도권 아파트 매매가 변동률이 0.69%, 전셋값은 0.65%를 보였다. 지역적으로 봐도 서울, 신도시 포함 수도권이 매매가 변동률이 앞섰다.
서울 아파트 매매가 변동률이 0.59%, 전셋값은 0.55%, 신도시 매매가 변동률은 0.60%, 전셋값은 0.39%였고, 경기도 매매가, 전셋값의 변동률은 0.82%, 인천 매매가 변동률은 0.69%, 전셋값 변동률은 0.65%를 각각 기록했다.
2월 들어 전셋값 변동률이 매매가 변동률을 수도권 전 지역을 앞질러 나가기 시작했다.
2월 수도권 아파트 매매가 변동률은 0.17%, 전셋값 변동률은 0.52%로 벌어졌고, 수도권 전 지역에서 역전 현상이 나타났다.
3월 16일 현재 수도권 매매가 변동률은 0.05%, 전셋값은 0.45%를 보이고 있다. 서울 매매가 변동률은 -0.03%, 전셋값은 0.35%, 신도시 매매가 변동률은 0.00%, 전셋값은 0.20%, 경기도 매매가 변동률 0.17%, 전셋값 0.40%, 인천 매매가 변동률은 0.37%, 전셋값은 1.68%를 나타났다.
3월 들어 전셋값의 변동률이 더 커진 이유는 관망했던 매수수요가 전세로 선회하기 시작했고, 전세매물이 자체가 귀해 성북구(1.35%), 성동구(1.11%), 평촌(0.75%)등에서 높은 상승률이 보였다.
또한 재건축 이주수요로 상승한 서초구(0.57%), 의왕시(0.70%)등에서도 전세매물이 부족하긴 마찬가지이다.
시화, 반월 산업단지 출퇴근 수요에 따라 안산(1.99%), 시흥시(0.82%)도 소형평형대 전셋값 상승률이 높다. 인천은 인천공항철도 개통에 따라 서울과 교통이 좋은 계양구(8.01%) 중심으로 상승했다.
▶ 고분양가 이후 폭발적인 거래증가로 전세매물 부족현상 초래
2006년 8월 판교, 9월 은평 뉴타운, 파주 등의 연이은 고분양가로 2006년 9월 이후 폭발적으로 매매 거래량이 늘어나 2007년 연초 전세매물 부족을 초래했다.
건설교통부 자료에 따르면 거래량이 가장 많았던 11월 거래규모를 볼 때 서울시 전제 거래 건수 2만8천7백67가구 중에서 25.7평 이하(전용면적)의 거래 건수는 전체 84.91%인 2만4천4백27가구가 거래 됐다.
경기는 5만4천8백11가구 중에서 4만8천4백10가구가 거래돼 전체 거래 건 수에서 88.32%를 차지했고, 인천도 88.85%를 차지한 것으로 조사됐다.
▶ 정부정책 결과 전셋값 중소형 평형대 위주로 상승
정부는 11.15대책(2006년)에서는 대출규제로 매매가 6억원초과 분에 대해 DTI 규제를 투기과열지구 확대했으며, 1.11대책(2007년)에서는 투기지역 내 담보대출 1인 1건으로 건 수 제한 정책을 발표하자 매수자들이 중소형평형대 중심으로 매매 거래가 이뤄지자 2007년 연초부터 결국 중소형평형대의 전세 매물이 부족현상을 낳게 되어 소형평형대의 상승률이 높게 됐다.
앞서 거래량도 9월부터 중소형 평형대 위주로 늘어나자 매매가 변동률도 중소평 평형대 위주로 상승률도 높아졌다.
2006년 9월부터 12월까지 수도권 매매가 변동률은 20평형대미만이 20.96%, 20평형대 17.76%, 30평형대 17.1%, 40평형대 13.24%, 50평형대 10.27%, 60평형대 이상이 7.83%로 평형대별 양극화 현상이 극명하게 드러난다.
결국 2007년 들어 소형평형대의 전세매물이 부족하자 소형 평형대의 높은 상승률을 낳게 된 것이다.
수도권 2006년까지 20평평형대미만, 20대 평형대의 매매가 상승률은 마이너스였거나 가장 낮은 상승률로 보였으나, 2007년 들어서는 20평형대미만은 2.40%, 20평형대에서는 1.87%를 상승폭이 가장 높다.
닥터아파트 김경미 리서치센터장은 “ 앞으로 매매가 보다 전셋값 상승현상은 계속되어 소형평형대 중심의 전세매물 부족현상이 30평형대에도 부족현상이 확대될 소지가 클 것이다” 라고 전망했다.
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