내 집 마련 분양 전략은 청약자의 연령에 따라 다르므로 연령별 청약전략을 세워야 한다. 연령별 내 집 마련 청약전략과 요령을 알아보자.
우선 20대는 청약에 대한 준비가 시작돼야 하는 시기다. 현재는 종잣돈 등 자금확보가 부족한 경우가 많고 가점제까지 시행되면 민영주택을 청약하는 것이 쉽지 않아진다. 따라서 청약예금·청약부금 가입자라면 9월전 서둘러 민영주택에 청약통장을 소진하는 것이 현명하다.
반면, 청약통장 미가입자라면 바뀔 청약제도의 구조상, 순차제로 운영되고 있는 청약저축에 신규로 가입하는 것이 좋겠다. 무주택단독세대주만 가입할 수 있으니 일찌감치 세대분리해서 통장을 만들어 놓는 것이 현명하다. 청약예․부금에 가입해 이제 갓 2~3순위자가 된 이들은 지금, 청약저축통장으로 리모델링을 꾀해보는 것도 좋다.
청약통장도 가입해두고, 종자돈을 마련한 30대들도 바뀔 청약제도 개편에 민감할 필요가 있다. 만혼추세 때문에 결혼을 안한 이도 있겠지만, 30대 중·후반부터는 이미 가정을 일구고, 자녀양육에도 힘쓰는 이들이 많아, 부양가족수와 가입기간 가점에서 평균이상의 가점을 획득할 수 있으리라 본다. 특히 20대에 결혼을 일찍 해서 무주택기간 가점까지 높다면, 9월 이후 분양가 인하 혜택이 있는 민영물량을 노려도 좋겠다.
하지만, 유주택자나 독신자·싱글족, 단독세대주들은 9월 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 게 좋다. 당장, 통장사용이 부득이한 경우나 소득이 높고 여유자금이 있다면, 중대형평형 청약예금으로 예치금을 전환 청약통장을 리모델링 하는 것도 방법이다.
장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력도 게을리 하지 말아야 한다.
민영주택 가점제의 최대수혜자는 40대다. 가점에서 유리한 조건만 된다면, 무주택기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간에서 상당한 인센티브를 노릴 수 있다.
일례로, 태어나서 한 번도 주택을 소유하지 않은 45세 무주택세대주가 부모님을 모시고 두 자녀와 함께 거주하고 청약통장에 가입한지 8년이 지났다면 총점이 67점이나 된다. 만점 대비 가점비중이 79.7%나 되는 것이다. 이런 이들은 조기에 청약통장을 사용하는 것보다, 9월 가점제 도입이후 청약물량을 노리는 것이 좋다.
반면, 유주택자나 다주택자는 얘기가 달라진다. 유주택자의 1순위 인정범위가 조정됐고, 2주택자들은 감점제란 복병을 만났기 때문이다. 9월 이전 중대형 유망물량에 적극적으로 청약하는 것이 좋겠다. 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨확률을 높이는 것도 방법이다.
2주택 이상 보유자는 감점제가 도입되니, 자산가치가 미미하거나 가격상승여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 취해야겠다.
50대도 가점제 도입에 유리한 세대가 아니다. 살아있는 직계존속이 적고, 자녀는 결혼과 함께 세대분리를 한 경우가 많기 때문에 가점이 낮은 경우가 대부분이다. 그나마 높은 가점을 받을 수 있는 청약통장 가입기간 항목도 다른 항목에 비해 가점 포션이 작은 것도 문제다. 우선, 가점제에서 불리한 이들은 9월전 청약통장을 서둘러 사용할 필요가 있다.
다만, 9월 이후부턴 상황이 달라진다. 자녀결혼자금과 노후자금을 확보하기 위해 유동자금은 지속적으로 유지해야 하고, 또한 은퇴 뒤 세대원이 작아지는 것도 생각해야하니, 무조건적인 청약전략을 세우기보다는 자신에게 자산과 상황에 맞는 청약전략을 세워야한다.
50대부터는 과거와는 다른 새로운 투자원칙이 필요하다. 무조건 분양시장에만 매달리기보다는 먼저 직접적이고 실물위주의 투자에서 위험을 줄이면서 보다 안전하게 관리할 수 있는 간접투자에 비중을 높여야 한다. 즉 노후대비생계수단으로 상가 혹은 토지 등 임대용 혹은 수익형 부동산의 매입도 고려해 봄직하다.
