㈜삼흥인베스트(대표이사 : 김태웅)는 우선 최근 가시화되고 있는 남한강지역 개발계획과 연계, 핵심개발지로 여주가 차지하는 입지비중에 주목해야 한다고 투자자에 강조하고 있다. 이와 관련 김태웅 사장은 “현재 레저중심지로 각광이 예상되는 여주지역에 대한 투자열기가 높아 경매과정에서 감정가의 10배가 넘는 낙찰가를 나타냈던 사례가 있었다”고 전했다. 또 “성남-여주간 복복선 전철노선 확정으로 인해 접근성이 용이해지고 향후 신도시 개발계획 등으로 인해 여주지역 부동산투자에 대한 투자자들의 관심이 쏠리고 있다”고 말했다. 이와 같은 여주지역 부동산투자 열기는 무엇보다 지역별 고유특성을 강조하고 있는 정부의 신도시 개발계획과 맞물리면서 레저산업의 중심 도약이 예상되고 있기 때문으로 분석된다. 부동산업계에 따르면 최근 한강이남 수도권 개발사업이 각종 정부규제로 부진을 면치 못하는 가운데 관광·레저산업 육성차원에서 건설되는 남한강지역 신도시들이 급부상하고 있다. 특히 여주지역의 경우 레저산업 특화도시로 개발계획이 이미 확정돼있는 만큼 토지 위주로 한 투자에 따른 높은 투자수익이 예상된다고 부동산개발 전문가들은 입을 모으고 있다. ■ 최적입지로 주목받는 여주 여주는 일단 남한강 중심으로 빼어난 자연환경과 세종대왕릉을 비롯해 생활자기를 생산하는 도요지 등 과거와 현재를 아우르는 명승유적이 산재해 있는 천혜의 관광자원을 갖고 있다. 특히 성남-여주간 복복선 전철화사업이 확정되자 한반도의 동서를 연결하는 영동고속도로와 남북을 관통하는 경부고속도로 사이에 위치해 물류와 교통의 중심지로 급부상하고 있다. 이와 관련 삼흥인베스트 이병식 전무는 여주지역은 우리나라의 남북-동서 교차점에 위치하고 전철화사업이 가시화됨에 따라 일련의 지역개발사업과 연계된 투자적지라고 강조했다. 또한 중부 내륙고속도로 여주-김천 구간이 완전 개통, 명실상부한 물류중심지로 최근 아울렛을 비롯한 대형 유통기관이 인근지역에 점포확장을 시도하고 있는 상황이라고 덧붙였다. 이 전무는 “세계적 유통업체 월마트의 물류기지가 내년에 입점하며 오는 2007년에는 물류단지·화물터미널·집배송단지·창고 등이 집중된 종합유통단지가 조성된다”고 설명했다. 그는 또 “2007년에는 여주종합레저타운이 완공되는데 점동면 현수·당진리와 오대산일대 150만평규모의 종합휴양지와 골프장, 스키장, 콘도가 차례로 들어설 예정”이라고 덧붙였다. 이를 반증하듯 지난해 여주군은 골프레저 특구로 지정된 바 있으며 종합행정타운 조성, 도자기엑스포 개장을 비롯해 명실상부한 관광거점도시로 육성계획이 가속도를 내는 상황이다. 더욱이 올 들어서는 시 승격이 예정돼있는데다가 이에 따른 도시계획 변경이 이뤄지는 한편 연말까지 여주 종합행정타운이 완공되며 F1 국제 자동차경주장까지 조성될 것으로 보인다. 이에 대해 이 전무는 “특화된 골프레저산업 진출을 위해 그동안 전남 영암에서 건설을 추진해온 골프장 건설사업도 여주로 옮겨 사업변경 허가를 받아 추진하고 있다”고 설명했다. 더욱이 오는 2008년으로 예정된 전철개통과 맞물려 여주도시지역 재정비가 완료되고 중부 내륙고속도로가 완공돼 개통되면 향후 대형아파트단지 위주로 주택건설 추진이 본격화된다. 따라서 오는 2010년에는 관광·교육·물류·유통의 중심지로서 여주시의 변신이 기대되고 있으며 경기를 비롯한 수도권 도시지역의 실거래가 평균화시기가 도래할 것으로 예상된다. ■ 관광중심지 도약전망 한편 관광중심지 도약이 추진되는 여주 강천면에는 목아 불교박물관이 자리잡고 있어 관광객들의 이목을 끌고 있는데 6000여점에 이르는 각종 불교관련 유물이 가지런히 전시돼있다. 특히 무형문화재 108호 목조각장인 목아 박찬수 선생이 수집한 불교유물 가운데는 국가지정 보물 3점을 비롯해 미륵삼존 대불과 비로자나불, 삼층석탑 등이 관광객의 호평을 받고 있다. 이에 대해 여주지역 관계자들은 불교사찰에서 은밀히 보관해오던 각종 불교관련 조각과 회화의 감상이 가능, 종교와 무관하게 전통문화를 만끽할 수 있는 공간이라고 강조하고 있다. 더욱이 신흥스포츠로 각광받는 F1자동차경주장이 건설중인 가운데 40만평에 달하는 대규모시설로 국제대회도 유치할 수 있는 만큼 카레이싱 매니아들의 마음까지 설레게 하고 있다. 이와 관련 삼흥인베스트 임명복 상무는 “현재 대상부지의 90%가 확보된 상황으로 전용경주장이 건설되며 내년 상반기에 착공해 주경기장 및 부대시설 순으로 완공된다”고 전했다. 특히 “골프레저 특화도시로 확정된 여주에 총 36홀 규모로 추진되는 골프장까지 건설되면 수도권 시민을 비롯한 국민의 레저공간으로 높은 투자수익도 예상되고 있다”고 강조했다. ■ 토지보상규모 10조원 예상 삼흥인베스트 임명복 상무는 여주지역 개발사업과 관련 정부가 각종 공공사업에 투자를 확대하는 가운데 토지수용의 대가로 지불되는 보상금 동향에 주목할 필요가 있다고 강조했다. 또한 지난해 수조원대에 이르는 보상금이 풀리면서 뭉칫돈의 주인들이 기존 한강이남지역에서 남한강일대로 투자초점을 옮겨가고 있으며 향후 개발이익 역시 막대할 것으로 전망된다. 임 상무는 과열된 청약 및 투자열기로 물의를 빚었던 판교신도시의 경우 이미 2조7000억원의 보상금이 지급됐고 지급비율 역시 97%이상 되는 점에 투자포커스를 맞추라고 조언했다. 인근 이천이나 여주를 막론하고 남한강 개발지역의 경우 최근 토지가격이 기존의 3∼4배이상 급등하고 있어 쓸만한 물건을 찾는 투자자들의 발길을 잡고 있는 것으로 파악되고 있다. 여주지역 부동산업계에 따르면 최저 30만평에서 100만평이상 대규모 토지구입문의가 잇따르고 있고 유력인사를 포함한 부동산투자자들이 조용히 답사하는 경우가 눈에 띄게 급증했다. 한편 전문가들은 부동산시장은 무질서한 우연성이 지배하는 것처럼 보이지만 사실 일정한 흐름과 법칙이 지배, 재테크수단으로서 부동산투자는 선택이 아닌 필수라고 강조하고 있다. 삼흥인베스트 임 상무는 토지에 대한 지식과 투자에 대한 사전 연구과정이 없다면 투자를 포기해야 한다며 묻지마 투자나 신뢰성이 약한 개발정보에 의존하지 말아줄 것을 당부했다. 특히 부동산시장은 정부정책과 지역개발사업과 무관할 수는 없지만 주택·토지의 특성, 시장에서의 수급상황과 가격에 내재가치를 충분히 반영됐는지 초점을 맞춰야 한다고 전했다. 이와 관련 최근 정부는 서울 강남일대의 아파트재건축에 대해 강력한 억제대책을 내놓은 바 있으며 지속적인 정책기조 유지를 통해 가급적 서울과 수도권 집중을 해소한다는 방침이다. 반면 정부는 경제개발정책의 주안점을 특화도시 건설과 물류중심을 기반으로 지역개발을 강화해 균형적인 개발을 추진하는 만큼 구미 선진국과 같은 지역개발을 추구하겠다는 것이다. 임 상무는 냉혹한 부동산시장에서 성공적인 투자성과를 내기 위해서는 시장동향 파악은 물론 대박보다 평균이상 수익률을 예상, 소문에 근거한 투자실행을 회피해야 한다고 지적했다. 한편 삼흥인베스트는 전남 영암에 36홀 규모의 골프장 건설을 추진하는 과정에서 여주지역의 발전가능성을 염두에 두고 올 들어 강천면 이호 및 가야리 일대로 건설계획을 변경했다. 이 같은 배경에는 우선 여주가 골프레저 특화도시로 지정된 데다가 동서남북으로 교통과 물류중심으로 수도권 등 전국에서 접근성이 유리하다는 이점이 크게 작용한 것으로 파악된다. ■ 부동산세제 개편 주목 한편 부동산개발전문업체인 삼흥인베스트는 부동산투자는 실행에 앞서 정부의 세제개편 방향 등에 특히 주목해야 한다고 강조, 매입과 매도시기를 충분히 고려해야 한다고 조언했다. 이와 관련 황정원 실장은 “투기지역으로 지정된 경우 공익사업용지로 수용된다면 토지는 기준시가로 과세된다는 점에서 부동산투자에 앞서 절세포인트를 잡아야 한다”고 지적했다. 또한 “장기저당 담보주택일 경우 1세대1주택 비과세규정 신설에 따라 이에 해당되는지 부동산중개업소 수입노출로 인한 세부담 경감여부까지 염두에 둬야 할 것”이라고 덧붙였다. 재경부가 추진하는 부동산세제 개편방향에 따르면 투기지역내에 부동산양도세는 현재 실거래가격으로 과세되지만 정부에서 수용할 경우 기준시가로 과세된다는 점에 유의해야 한다. 또한 장기저당담보주택 비과세규정 신설로 인해 60세이상 1세대1주택자가 장기저당 담보로 제공한 경우 2년이상 거주요건을 충족하지 않더라도 양도세 과세대상에 포함되지 않는다. 아울러 해당주택이 장기저당으로 담보가 설정된 가운데 자녀가 분가함에 따라 1세대2주택이 되더라도 담보가 제공된 주택은 자녀의 주택과 분리돼 1세대1주택 비과세요건에 해당한다. 이와 함께 실거래가 신고가 법제화된 만큼 부동산중개업소 소득이 노출됨에 따라 부동산 거래에서 실거래가 신고에 따른 수입증가액의 50%상당세액을 소득세와 법인세에서 공제한다. 만약 실거래가 신고분에 따른 수입금액의 5% 상당하는 세액을 소득세 또는 법인세에서 선택적으로 공제할 수 있는 만큼 거래과정에서 세법 적용에 유의해야 한다고 강조하고 있다. 더욱이 재산세와 종합토지세를 통합과세체계로 변경함에 따라 부동산 과다 보유자에 대해서는 종합부동산세가 도입, 보유세부담도 충분히 감안한 투자전략이 상당히 중요한 시점이다. 황 실장은 “부동산보유에 대한 형평성 제고와 예측가능한 보유세 과세체제 구축을 위해 실제 재산가액이 보유세를 과세하는 방향으로 전환됐다는 점에 유의해야 한다”고 설명했다. 더욱이 “주택을 토지와 건물로 통합평가해 과세하고 부동산 과다보유자는 1차로 낮은 세율의 지방세를 납부한 다음 2차로 일정액이상 국세인 종합부동산세가 부과된다”고 덧붙였다. ■ 전략적 투자는 필수 더불어 부동산개발분야 전문가들은 부동산투자는 우선 토지투자를 위한 재테크와 순수 재테크로 구분되는데 투자이전에 전략적인 목표를 가지고 접근할 필요가 있음을 강조하고 있다. 특히 토지투자의 경우 전국 토지 249,881㎢ 가운데 개발토지가 14,212㎢로 5.7%에 불과하다며 국토환경이 비슷한 일본과 영국의 개발비율 13∼16%라는 점에 유의해야 한다는 것이다. 이병식 전무는 “국내 부동산개발상황에서 주거·상업·공업지역으로 개발된 토지가 상대적으로 적어 수도권과 일부 대도시를 제외하면 아직 미개발지역이 많은 상황”이라고 말했다. 이 전무는 또 “투자자들은 시중에 흔히 나와있는 토지투자비법을 뒤적이기보다 시장수급상황과 전략적인 투자목적을 갖고 과학적인 투자기법을 동원해야 성공할 수 있다”고 전했다. 아울러 성공사례에만 집착하고 객관적인 분석·평가를 소홀히 할 경우 실패로 이어질 확률이 높은데 전반적인 지역개발 정보를 전제로 전문업체의 컨설팅이 효과적이라고 강조했다. 예를 들어 일반적으로 도로가 없어 건축허가가 나오지 않는 토지를 매입하거나 개발지역이지만 가격이 낮은 점만 생각하고 무턱대고 매입하는 것 모두 실패 가능성이 높다는 것이다. 이와 관련 임 상무는 개발지역은 일반적으로 도시계획이 재수립되는 만큼 쓸모 없는 땅이라고 버려진 토지라도 개발예정 가능성이 있다면 수용을 감안한 투자가 필요하다고 지적했다. 이는 입지중요도 평가를 통해 투자여부 결정과정에서 투자위험을 가급적 줄이면서 평균이상 수익을 확보할 수 있는 대안을 선택할 수 있는 경험과 전략이 필요하다는 의미로 해석된다. 취재 강정아 기자 kja@sisafocus.co.kr 사진 최민하 기자 cmh3236@sisafocus.co.kr