인천 서구 경제자유구역청의 청라신도시를 둘러싸고 건설사들의 건축비 부풀리기 논란이 제기되고 있다. 경제정의실천연합(이하 경실련)은 청라신도시의 분양아파트에서 총 1조7000억원의 건축비 거품이 발견됐다고 지난 13일 밝혔다. 심지어 공기업조차 1500억원의 폭리를 취했다고 고발했다. 이에 이를 감시해야할 분양가심사위원회와 지자체장에게 사업자의 신고를 그대로 발표해 분양가 거품에 일조했다며 책임을 묻고 있다. 반면 인천경제자유구역청은 “비교 기준이 잘못된 것”이라며 “반박할 만큼 합당한 이의 제기가 아니다”며 일축했다.
경실련, 법정건축비보다 공공1.2배, 민간 1.4배 높아
인천경제자유구역청 “대부분 민영아파트 비교 기준 잘못돼”
경실련, 건축비 부풀려 공개이윤대비 10배 이익 챙겨 ‘주장’
경제자유구역청 “건설사는 영리기관, 상한선에 맞춰 건축비 제시”
청라신도시는 참여정부 시절인 2003년 재정경제부가 외자유치 촉진을 위해 경제자유구역으로 지정, 개발된 신도시이다. 토지주택공사(LH), 인천시 농어촌공사가 공동사업시행자로 개발에 참여했다. 청라신도시의 공동주택지 경우 참여정부인 2007년말부터 MB정부 집권이후 2009년말까지 대부분 분양이 이루어졌고 당시 청약과열현상까지 빚으며 높은 경쟁률을 기록해 시민들의 많은 관심을 산 바 있다.
3.3㎡당 건축비, 비싸게 책정
하지만 경실련이 발표한 ‘청라 건축비 검증’자료에 따르면 청라신도시 건축비가 정부가 고시한 법정 건축비보다 1조6000억원이나 비싸게 책정됐다.
경실련에 따르면 2008년 분양당시 인천경제자유구역청장이 공개한 3.3㎡당 건축비는 공공아파트는 567만원, 민간아파트는 667만원이다.
같은 해 정부가 고시한 기본형 건축비가 470만원인 것과 비교하면 공공은 1.2배, 민간은 1.4배나 높은 금액이다.
이같은 차이로 인해 공공아파트는 평당 97만원(30평기준 2910만원), 민간아파트는 평당 197만원(30평 기준 5910만원)의 차액이 발생, 법정건축비보다 청라건축비가 총 1조6289억원이 비싼 것으로 드러났다.
세부골종별 공사비를 비교해 보면 보다 뚜렷한 차이가 나타난다.
건축비 중 고급내장재 사용 등에 따라 크게 비용차이가 발생하는 마감공사비와 달리 기초공사인 골조공사비는 아파트별 차이가 크게 발생하지 않는다.
하지만 상위 5개 아파트 골조공사비 평균치는 평당 229만원으로 SH공사가 공개한 131만원보다 1.7배나 높은 것으로 나타났다.
이에 대해 경실련은 “공사비의 사업장별 차이가 매우 크게 나타났음에도 불구하고 심의위원회의 심의를 통과, 소비자에게 공급됐다”며 “건축비의 세부내역을 비교한 결과 건축비의 높고 낮음이 건설사가 주장하듯 주택의 품질에 따라 결정되는 것이 아니라 건설사가 정한 분양가에서 건설사 입맛에 따라 배분·조정되고 있다”고 지적했다.
이에 대해 인천경제자유구역청 관계자는 “건축비용은 1년에 3, 9월에 두 번 국토해양부에서 고시를 한다. 건물의 높이, 층수, 전역면적에 따라 가격이 나온다”면서 “청라신도시 아파트 건축비는 법에 따라 제시한 것이다”고 반박했다.
이어 “경실련이 SH가 지은 공공아파트를 청라신도시가 개발 중인 민영아파트와 비교하는 것 자체가 오류다”며 “청라신도시는 대부분이 민영아파트인 고급아파트로 고급자재를 사용하면서 추가비용이 많이 생긴다”고 설명했다.
또한 “SH가 지은 공공아파트는 서울 도시철거민을 상대로 한 것으로 비용을 최대한 낮춰 진행 된 것이다”며 “청라신도시의 민영아파트를 서울에 있는 50~60평 민영아파트와 비교하면 문제가 되지 않는다”고 반론했다.
공기업조차
1500억 폭리
경실련에 따르면 같은 공공아파트임에도 불구하고 청라에 참여한 LH, 인천도시공사 등의 건축비가 서울시(SH)보다 30평기준 5520만원, 총액 1500억원이나 비싸다.
경실련이 청라에 공급된 5개 블록 공공아파트 건축비를 분석한 결과 인천도시공사의 건축비는 LH보다 평당 119만원이 높다.
특히 분양당시인 2008년 기본형 건축비는 470만원임에도 불구하고 각종 가산비를 허용, 청라의 공공아파트들은 이보다 평균 90만원이 높은 가격에 분양됐다.
하지만 비슷한 시기인 2008년 SH공사가 분양한 장지와 발산지구의 건축비는 각각 평당 398만원, 345만원이고 지난해 분양된 강일지구까지 포함해도 평균 383만원에 불과하다. 이는 청라 공공아파트의 평균치(567만원)보다 184만원이나 낮은 금액이다.
이는 골조공사비에서도 커다란 차이가 드러났다. LH는 SH보다 평당44만원(30평 기준 1320만원)이나 높았다.
가산비용의 경우도 인천도시공사는 평당 111만원으로 SH보다 100만원이나 높았지만 가산비용 항목별 원가는 공개하지 않았다.
이에 대해 경실련은 “가산비용이 건축, 토목, 설비 등의 공사비와 중복계산 될 우려가 매우 높음에도 불구하고 추가로 허용해줌으로써 공사비를 부풀리는데 악용되고 있다”고 주장했다.
이어 “공기업은 감리자 조차 자체모집 후 지정했고, 민간건설사들도 공개하는 감리자 지정을 위한 사업비내역 공개가 이루어지지 않았다”고 지적했다.
이에 대해 인천경제자유구역청 관계자는 “청라신도시에 공기업이 참여한 아파트는 극히 드물다”면서 “비교 기준이 잘못됐다”고 지적했다.
건설사-공기업 챙긴 이익 어마어마
경실련은 청라신도시 개발에 따라 건설사와 공기업이 각각 1조7000억원의 이익을 챙겼다고 밝혔다.
먼저 인천경제자유구역청장이 공개한 34개 사업장의 건축비를 조사한 결과 건축비가 낮은 하위 4개 지구의 건축비는 평당 545만원에 달해 서울시가 공개한 SH아파트의 건축비(평균 383만원)보다 100만원이상 비싼 것으로 드러났다.
전체 청라 평균건축비는 평당 658만원으로 SH건축비보다 평당 275만원, 30평 기준 8천만원이나 높았다. 즉 청라전체에서 총 2.4조원의 막대한 차이가 발생했다.
또한 SH건축비, 강남서초 반값아파트 도급계약 공사비 등을 토대로 추정한 경실련 적정건축비와도 1조7000억원 이상의 차액이 발생한 것으로 나왔다.
경실련은 서울시와 LH로부터 입수한 원하도급 내역을 토대로 공공아파트는 평당 400만원, 민간아파트는 450만원을 적정건축비로 제시, 초고층 아파트는 골조공사비 등을 추가로 인정 500만원으로 했다. 이를 청라건축비와 비교한 결과 평당 203만원 총 1조7600억원의 차액이 발생한 것으로 나타났다.
경실련은 가장 많은 이익이 발생한 사업장은 청라자이를 분양한 GS건설이라고 밝혔다. 청라자이의 건축비는 평당 819만원으로 경실련의 적정건축비보다 평당 389만원이 높아 총 1484억원의 수익이 발생한 것으로 추정된다. 즉 GS건설이 원가공개를 통해 밝힌 이윤의 약 11배에해당, 이외에도 대부분의 사업장들이 건축비를 부풀려 공개이윤대비 10배에 해당하는 챙긴 것으로 경실련은 분석했다.
한편 “분양가내역은 감리자모집과 입주자 모집시 두 번 공개되는데 이때도 원가와 상관없이 부풀려지고 들쭉날쭉한 엉터리 건축비가 공개됐다”는 게 경실련의 주장이다. A33블록(반도유보라)은 감리자모집시 평당 455만원이던 건축비가 입주자모집 단계에서는 610만원으로 155만원이나 상승하는 등 23개 사업장에서 총 2,116억원의 건축비 차이가 발견됐다.
경실련은 “감리대가의 기준이 되는 감리자모집 공고에서는 건설사가 비교적 적절한 가격으로 직접공사비를 책정하고, 간접비를 부풀려 공개하고 있지만 입주자모집 단계에서는 가산비용 항목이 허용되면서 더욱 부풀려지고 있다”고 주장했다
이어 “이해할 수 없는 각종 공사비 변화에도 불구하고 이를 검증해야 할 인천경제자유구역청장과 분양가심사위원회는 건설사의 입장을 대변하며 부풀린 건축비를 승인했다”고 설명했다.
“주거안정보다 폭리?”
따라서 경실련은 “상한제의 도입취지인 건축비 검증이 이뤄지지 못했고 공기업조차 자신들의 책무인 주거안정보다 폭리를 통한 수익에 앞장섰다”며 “이를 감시해야할 분양가 심사위원회와 지자체장은 사업자의 신고를 그대로 발표해 분양가 거품에 일조했다”고 비판했다.
법에 따라 지자체장이 분양원가를 포함한 입주자모집공고를 승인할 때에는 분양가심사위원회의 심사를 거쳐야 한다. 이에 지금의 분양원가는 분양가 심사위원회의 승인을 거친 금액이다.
이에 대해 인천경제자유구역청 관계자는 “분양가 심사위원회는 민간인 위원장, 담당 공무원, 대학교수, 변호사 등으로 구성돼 있는데 이들은 분양가상한선만 정해준다”면서 “그리고 나머지는 건설사 사정에 따라 상한선을 넘지 않는 선에서 건설비가 정해진다. 경기가 좋지 않으면 낮추고 경기가 괜찮으면 올라가는 것”이라고 반박했다. 이어 “법에 따라 적정한 상한선을 제시했다”고 설명했다.
경실련은 지난 13일 인천 서구, 경제자유구역청의 청라신도시 분양가심사위원회의 위원명단 및 회의 자료에 대한 정보공개를 청구했다. 이후 정보공개를 바탕으로 해당자들에 대한 감사청구를 실시할 예정이다.
경실련은 “간단히 검증만으로도 이해할 수 없는 분양가를 승인한 분양가 심사위원회에게 건축비 거품의 책임을 물어 들러리 위원회의 허상을 밝히겠다”며 책임자 처벌을 촉구했다.
최수연 기자
