전세형 분양제·전세전환 미분양 아파트 주의
전세대란으로 서민들의 고충이 늘어가는 가운데 건설업계는 미분양 아파트 문제로 몸살을 앓고 있다. 부동산 경기 침체가 악화일로에 접어 든 가운데 미분양 아파트를 처분하기 위한 건설사들의 마케팅도 점점 진화하고 있다. 미분양 아파트의 경우 각종 혜택을 들어 입주자를 유혹하고 있지만 이를 둘러싼 피해도 급증하고 있어 주의가 요구된다.
미분양 아파트 ‘땡처리’를 둘러싼 범죄 주의
건설사, 미분양 아파트 전세전환 공급 늘려
신탁사 업무대행 경우, 신탁사 통장에 입금
계약시 등기부 권리관계 확인, 전세권 설정
도심 뿐만 아니라 인적 드문 도로가에까지 ‘미분양아파트 할인, 실입주금 8000만원’, ‘임대수익 보장 오피스텔’ 등 분양광고 현수막이 곳곳에 눈에 뛴다. 도심 한가운데서 벌어지는 분양업체 판촉행사도 종종 볼 수 있다.
건설사의 진화하는 마케팅
국토교통부가 작성한 통계에 따르면 올해 현재(5월말 기준)까지 미분양 아파트는 수도권 중심으로 봤을 때 서울 2,908가구, 인천 4,920가구, 경기도 2만4,941가구다. 미분양 아파트는 중대형 아파트들이 밀집된 용인, 화성, 수원 등 경기남부지역에 집중적으로 몰려있다.
미분양 아파트가 늘어나자 건설사들은 이를 해결하기 위한 고육지책으로 각종 할인과 중도금 무이자나 잔금유예 등의 금융혜택 뿐만 아니라 현금을 지원하는 사례도 있다.
롯데건설은 경기 용인시 중동에 입주 중인 ‘신동백 롯데캐슬 에코(2770가구)’ 계약자들에게 이사비를 지원한다. 올 9월에 입주 예정인 동부건설 ‘도농역 센트레빌’의 경우 생활비를 지급한다. 계약자들에게 계약일 기준으로 올해 9월부터 내년 9월까지 분기별로 230만~800만원의 생활비 지원을 약속했다.
건설사가 속칭 ‘땡처리’에 현금지원까지 하며 미분양 물량을 처분하려는 것은 미분양 매물을 처분해 유동성을 확보하지 않는다면 위험에 처할 수도 있을 만큼 위기 상항에 도달했기 때문이다.
하지만 부동산 전문가들은 건설사의 현금 마케팅을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언했다.
법무사 우모(47세)씨는 “금융지원이 계약서에 명기됐는지 살펴봐야 한다”며 “건설사, 대행사 등 누가 현금지원을 하는지 지원주체도 짚고 넘어가야 한다”고 조언했다.
건설사의 각종 지원에도 불구하고 분양에 애를 먹자 속칭 ‘땡처리’ 시장에 미분양아파트를 내놓고 있다. 그럼에도 불구하고 땡처리 아파트 분양이 고전을 면치 못하자 이를 악용한 범죄도 발생했다.
A(45·여)씨와 B(51)씨 등 아파트 땡처리업자는 미분양아파트 107가구를 원분양가의 60~65%로 할인된 헐값에 매입했다. 이들은 매매 가격을 실제보다 부풀려 허위로 문서를 작성해 200억원대 부정대출을 받아낸 사실이 지난달 경찰에 적발되기도 했다. A씨가 금융권에서 빌린 대출금을 갚지 않고 일부 아파트를 경매에 넘기면서 세입자 16명의 전세보증금을 떼일 처지에 놓였다.
부산경찰청은 “세입자 중 일부는 담보대출이 있는 사실을 알면서도 ‘반값 전세’란 말에 유혹돼 임대차 계약을 맺는 바람에 보증금을 한푼도 받지 못할 처지”라고 설명했다.
건설사의 미분양 아파트를 처분하려는 고육지책은 이 뿐만이 아니다.
‘전세형 분양제’ 주의해야
일정기간 살아본 후 분양여부를 결정할 수 있는 ‘전세 형태의 분양’도 잇따라 등장했다. 전세 형태의 분양은 프리리빙제, 애프터리빙제, 스마트리빙제, 조건부 전세 등 다양한 명칭으로 불린다. 이러한 전세형태의 분양은 최근 분양시장이 침체되면서 이슈가 되고 있다. 하지만 전세 형태의 분양은 100% 안심할 수 있는 제도는 아니며 위험요소도 도사리고 있다.
‘애프터리빙’, ‘전매(분양) 조건부 전세’, ‘매매 보장제’ 등 모두 살아본 후 구매를 결정할 수 있는 전세형 분양이지만 환불 조건은 제각각이다. 이 경우 계약자가 구매결정 포기 시 환불 조건이 무엇인지 반드시 확인해야 한다. 상담사의 말만 전적으로 믿고 계약하기보다 계약내용을 일일이 확인해야 한다.
전매(분양) 조건부 전세는 계약자가 일정 기간 살아보고 매매를 포기할 경우 해당 매물이 매매(전매)가 되어야 한다는 조건이 붙어 있는 경우가 많다. 만약 매매가 성사되지 않을 경우 계약 해지가 어려울 수 있다.
전매 조건부 전세의 문제점을 보완해 ‘매매 보장제’도 등장했다. 이 경우 건설사나 시행사 등이 매매를 보장해 주는 장점이 있다. 하지만 이 역시 단지별로 조건이 다를 수 있기 때문에 계약서 확인이 필수다.
또한 전세 형태 분양의 경우 약정기간 이후 환매를 요청할 경우 위약금이 있기 때문에 결정하기 전에 주의해서 살펴야 한다.
전세형 분양의 경우 2~3년 후 분양 여부를 결정하지만 계약과 동시에 소유권이 이전되는 방식이다. 따라서 무주택자 청약 혜택을 받을 수 없다. 또한 계약자가 이미 다른 주택을 소유하고 있다면 1가구 다주택자로 간주돼 재산세가 중과세될 수 있다.
특히 건설사나 시행사가 부도가 나는 경우 보증금을 날릴 수도 있다.
수원에서 부동산을 운영하는 공인중개사 박모(53세)씨는 “일부 임대아파트에서 분양 전환 이전에 건설사가 부도가 날 경우 거주자들이 보증금을 받지 못할 수도 있다”며 주의를 당부했다.
그는 “아파트 개발사업은 건설사가 직접 시행과 시공을 책임지는 자체 사업도 있지만 시행과 시공을 별도로 하는 도급사업 현장도 있다”며 “도급사업장의 경우 자체 사업장보다 위험도가 높다”고 조언했다.
이에 대해 환매보장 분양을 시행 중인 상당수 회사들은 “해당 사업장에 대해 시공사가 연대보증을 서기 때문에 보증금을 반환 받지 못하는 경우는 발생하지 않는다”고 반박했다.
전세 전환 미분양 아파트
전세 형태의 분양은 편법 분양이라는 비판과 함께 피해 사례가 속출하고 있다.
미분양 아파트로 건설사의 고충이 늘고 있는 가운데 세입자는 전세품귀 현상으로 어려움을 겪게 되자 정부는 이를 해결하기 위해 미분양 아파트의 전세전환을 유도하는 정책을 발표했다. 지난달 24일 4.1 부동산 대책의 후속조치로 건설사가 미분양 아파트를 전세로 전환하여 공급할 경우 건설사에 금융 혜택을 지원한다는 방침이다.
정부의 이 같은 방안은 미분양 아파트의 소유권이 입주자에게 넘어가는 편법 분양의 형태인 전세형 분양이 아니라 소유권은 그대로 건설사에 있는 전세전환 미분양 아파트 지원 대책이다.
건설사들은 전세 전환의 경우 관리상의 어려움과 미분양을 계속 떠안는 상항이라 난색을 보이고 있다. 하지만 점차 참여폭이 클 전망이다. 전세 세입자 역시 전세 품귀현상으로 전셋집을 구하기 어렵게 되면서 미분양 아파트 전세전환 물량에 관심을 보이고 있다.
건설사가 보유한 미분양 아파트를 전세로 전환하여 공급하는 경우에도 세심한 주의를 기울여야 한다. 그렇지 않을 경우 예상치 못한 피해를 당할 수 있다. 우선 등기부 등본을 확인하여 근저당이나 시행사 채무관계 등을 확인해야 한다.
미분양 아파트의 경우 선순위 근저당권을 은행이나 건설사 등에서 설정했을 가능성이 높다. 그러한 경우라면 전세보증금을 보호할 수 있는 방법이 있는지 반드시 확인해야 한다.
만약 근저당이 설정되었다면 근저당 금액과 전세보증금 합계가 아파트 매매가격의 60%를 넘지 않는 것이 안전하다. 예를 들면 매매가격이 3억이라면 근저당과 전세보증금의 합계가 1억 8000만원을 넘지 않아야 한다. 만약 이를 초과할 경우 아파트가 경매됐을 때 선순위 채권이 우선 변제돼 보증금을 떼일 수도 있다.
부동산신탁회사가 중간에 끼어 있는 경우라면 반드시 신탁회사의 명의로 된 통장에 전세보증금을 입금해야 한다. 시행사가 보증금을 입금 받은 뒤 부도를 내고 폐업하는 경우도 있을 수 있기 때문이다.
또한 전세 관계를 증명하기 위해 등기소에서 전세권 설정을 하고, 동사무소에서는 전입신고와 함께 확정일자를 받아두는 것도 잊지 말아야 한다.
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