최근 전세를 살고 있는 임차인들의 고민이 늘고 있다. 전세대란으로 전셋집을 구하기 어려운 것도 문제이지만 집값하락으로 깡통전세에 대한 불안감도 커지고 있는 실정. 깡통전세 문제가 발생할 경우 구제책이 없어 사전에 이를 예방할 수 있는 전세금보증보험에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세금 보증보험의 가입조건과 전세보증금을 안전하게 반환받기 위해 주의할 점은 무엇인지 살펴봤다.
깡통주택 전국 18만가구…세입자 불안 확산
깡통전세 대비 ‘전세금보증보험’ 관심 급증
선순위 대출 많으면 보증보험 가입 어려워
확정일자 이사 다음날 효력…근저당 확인
전세를 살고 있는 김모(45세)씨는 하루하루 고민이 깊어지고 있다. 2년 전 김씨가 전셋집을 계약할 당시 주택 매매가는 6억원에 달했다. 주택담보대출이 3억 6천만원 있었지만 다른 집에 비해 전세보증금이 싸다는 사실에 1억4천에 전세계약을 했다.
하지만 그사이 집값이 4억원으로 떨어진 것. 김씨는 “전세기한이 만료되었지만 집주인은 새로운 세입자가 들어오지 않는 한 전세금을 빼줄 돈이 없다며 버티고 있다”고 말했다.
김씨는 “누가 이런 집에 전세를 구하겠냐”며 “전 재산이 전세보증금인데 이를 날린다면 살기가 막막하다”라고 하소연했다. 김씨 같은 경우, 집이 경매에 넘어간다면 전세보증금을 한 푼도 건지기 힘들 수 있다.
부동산 침체가 장기화되면서 집을 팔아도 대출금을 갚을 수 없는 이른바 ‘깡통주택’이 늘고 있다. 일반적으로 ‘깡통주택’이라 하면 주택 담보 대출과 임대보증금 총액이 집값의 70%를 넘어서는 집이다. 집주인이 경제적 이유 등으로 집이 경매에 넘어갈 경우 새 주인을 찾는 평균 낙찰가율이 시세의 70~80% 선에서 정해지기 때문.
깡통주택은 전국에 18만5000가구 정도이며 부채액만 58조원에 이른다. 작년 수도권에서 경매에 넘겨진 주택 가운데 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 10가구 중 4가구에 달한다.
전세보증금을 날릴 수 있는 깡통전세의 위험이 커지면서 ‘전세금보증보험’에 관심이 고조되고 있다. 전세금 보증보험은 전세 만기 후 한 달이 지나도 집주인이 전세금을 반환해주지 않으면 보증회사가 집주인 대신 전세금을 돌려준다.
현재 전세금보증보험을 다루는 곳은 두 군데다. 정부 주도의 ‘대한주택보증’과 민간회사인 ‘서울보증보험’이 그것. 그렇다면 이 보증보험은 어떤 차이가 있을까?
‘전세금보증보험’ 가입할까?
전세금보증보험을 가입하기 위해 우선적으로 확인해야 할 것은 전세 계약시점과 전세보증금이다.
대한주택보증에서 나온 보험 상품은 전세계약 후 3개월 이내에 가입할 수 있다. 서울보증보험은 5개월 이내까지 가입이 가능하다.
대한주택보증 상품은 전세보증금이 수도권 3억원, 기타 지역은 2억원을 넘지 않도록 제한하고 있다. 이 경우 선순위 대출이 많으면 보증금 전액 보장이 어려울 수 있다.
대한주택보증 상품은 아파트, 오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구 모두 가입할 수 있으나 서울보증보험에서는 오피스텔 세입자는 가입할 수 없다.
대신 서울보증보험에서는 아파트의 경우 전세금의 100%를 보장받을 수 있다. 대한주택보증의 상품은 아파트는 90%까지, 오피스텔은 80%까지 보장한다.
연립·다세대는 두 곳 모두 70%까지 보장한다. 단독·다가구의 경우 대한주택보증은 70%, 서울보증보험은 80%까지 전세금을 보증한다.
하지만 전세보증금 대비 90%, 100%를 의미하는 것은 아니다.
대한주택보증을 예로 들 경우 매매시세 4억원, 전세보증금 2억원인 아파트에 2억원의 선순위대출이 있는 경우 보증한도는 1억6000만원(매매시세의 90%인 3억6000만원에서 2억원을 뺀 금액)이 된다.
서울보증은 △선순위 대출이 집값의 50%를 넘지 않고 △선순위 대출금과 보증금을 합해 집값의 100%를 넘지 않아야 한다는 두 가지 조건을 모두 충족해야 한다.
주택 가격은 아파트와 오피스텔의 경우 KB국민은행 시세를 기준으로 한다. 연립·다세대에 대해 대한주택보증은 부동산공시와 감정평가법률이 정한 기준의 130%다. 서울보증보험은 토지공시지가의 130%에 시장조사까지 병행해 기준을 정한다.
보험료는 서울보증보험이 더 비싼 편이다.
개인과 법인의 보증료율은 대한주택보증이 각각 0.197%, 0.299%이다. 서울보증보험은 개인·법원 모두 아파트일 때는 연 0.265%, 기타 주택은 연 0.300%다.
예를 들면 개인이 보증금 1억원에 대해 보증보험에 가입할 경우 2년동안 대한주택보증의 경우 39만4000원, 서울보증은 53만원이다.
이지훈 유형별자산관리연구소 소장은 “단순히 전세금을 지키는 차원이 아니라 대출금이 많아서 기피했던 집들도 전세금보증보험을 활용하면 안전한 전세가 될 수 있고, 전세를 구할 때 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 데 또 다른 의미가 있다”고 말했다.
‘확정일자 주의해야
전세 보증보험을 활용하기 어렵다면 기존의 방법을 최대한 활용해야 한다.
세입자라면 확정일자 받아 두는 것은 기본상식이다. 확정일자는 주택이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권에 앞서는 전세권과 같은 효력이 있기 때문이다.
이에 따라 선순위 채권과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70% 미만이라면 확정일자만으로도 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 확정일자에도 주의할 점이 있다.
확정일자 효력은 세입자가 이사하고 주민등록 전입신고를 마친 다음날부터 발생하기 때문이다.
일례로 임차인이 새로 이사를 하고 당일에 전입신고를 했다고 해도, 집주인이 같은 날 임차인 몰래 근저당권을 설정하고 담보대출을 받는다면 세입자의 보증금 변제는 후순위로 밀린다. 전입신고나 확정일자와 달리 근저당권은 설정 당일부터 효력이 발생하기 때문.
실제 지난 9월에는 근저당권이 설정될 예정인 사실을 숨기고 아파트 전세계약을 해 세입자가 전세보증금을 날리게 한 혐의로 이모(25) 씨가 구속되는 사건이 일어나기도 했다.
이씨는 인터넷 부동산 카페에서 전셋집을 구하던 박모(29)씨에게 자신의 아파트 전세계약을 하는 과정에서 근저당권 설정 예정인 사실을 알려주지 않은 혐의를 받고 있다.
사건의 피해자인 박씨는 집주인 이씨가 보여준 아파트 등기부등본의 권리관계가 깨끗해 별다른 의심없이 계약을 했다.
그러나 이씨는 그러나 통상 세입자들이 입주 직전 전세보증금을 지불함을 악용하여 전세보증금 수령 직후 아파트에 2억원에 달하는 근저당권 설정등기를 한 것.
이씨는 근저당권이 설정된 채무를 갚지 않고 달아났다가 붙잡혔지만, 갚을 능력이 없어 아파트는 강제경매처분 됐다. 결국 박씨는 전세보증금을 한 푼 돌려받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나야할 처지가 됐다.
경찰 관계자는 “보증금을 돌려받지 못하는 피해를 예방하려면 최소한 입주직전 확정일자 또는 전세권 설정 등기를 한 후 근저당권 설정여부 확인과 전세보증금 지불을 동시에 진행해야 한다”고 조언했다.
또한 임대차 계약서에 ‘세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다’는 특약을 하는 것이 안전하다.
