8.28 전월세 대책에 힘입어 반짝 활기를 띠던 부동산 시장이 다시금 고꾸라질 수 있다는 의견이 지배적이다. 부동산 시장이 침체의 늪에서 허우적거리고 있지만 여전히 현금흐름을 창출할 수 있는 임대사업과 부동산 간접투자는 인기를 끌고 있다. 이는 기준금리가 2%대를 유지하면서 마땅한 투자처를 찾을 수 없는 탓이다. 더구나 부동산 펀드와 같은 부동산 간접투자는 9년 새 180배가 성장한데다 수익률도 안정적이라 더욱 관심이 쏠리고 있다. 불황의 늪에 빠진 부동산 시장에서 재테크 전략을 짚어봤다.
한국부자, 부동산↓ 금융자산↑…자산 포트폴리오 변화
부동 자금 ‘부동산펀드’로 몰려…9년 새 180배 급성장
부동산펀드 수익률 호조세, 저금리 시대 투자처로 인기
# 서울 양천구 목동에 거주하는 이씨(64세, 여)는 부동산임대사업자이다. 이씨는 20년 전 소형 아파트를 구입하면서 이를 발판으로 집을 사고파는 과정을 통해 재산을 모은 전형적인 부동산 부자다.
하지만 요즘 이씨는 고민이 이만저만이 아니다. 임차인이 주택담보대출에 대한 감액등기를 하지 않으면 전세 재계약을 할 수 없다고 통보해왔기 때문이다. 이씨가 소유한 아파트는 집값하락으로 전세보증금과 주택대출금을 합친 금액이 주택가격을 초과하는 깡통주택으로 전락했다. 하지만 이씨는 다른 전세입자를 구할 수도 없는 상황이다. 만약 그 임차인이 전세를 빠져나갈 경우, 후선위 저당권도 설정돼 있는 상태라 새로운 전세입자를 구하기가 더욱 어렵기 때문이다.
이씨처럼 자산의 대부분이 부동산이거나 주택담보대출이 많을 경우 곤혹을 치를 수 있다. 부동산 시세차익을 노리고 자신의 재무능력을 초과하여 집을 산 사람들에게 비상등이 켜진 것이다. 부동산을 둘러싼 재테크에 변화가 있어야 한다는 목소리가 나오는 이유다.
한국부자 부동산 비중 줄어
부동산 시장을 안정시키기 위해 정부가 내놓은 8.28 부동산 대책 이후 잠깐 반짝하던 주택시장도 침체기에 접어들고 있다는 우려가 나오고 있다. 이제 “부동산 불패 신화는 끝났다”라는 전망이 우세한 상황이다. 이제 변화된 시대에 맞게 합리적인 부동산 전략이 필요한 때가 온 것이다.
부동산 투자환경의 변화는 경기 악화 등으로 실질 구매력이 떨어지고 인구가 줄어들면서 수요시장이 위축된 데서 이유를 찾을 수 있다. 또한 부동산이 다른 자산과 달리 환금성이 떨어지고 비용부담이 큰 것도 불황기에 부동산 투자를 꺼리는 원인이기도 하다.
최근 1년간 한국 부자들의 자산 포트폴리오를 살펴보면 금융 자산이 증가하고 부동산 자산은 감소하는 경향을 보였다.
KB금융지주 경영연구소의 ‘2013 한국 부자 보고서’에 따르면 금융 자산 10억 원 이상의 한국 부자는 부동산 비중이 지난해에 비해 줄어든 결과를 볼 수 있다. 이들의 부동산 비중은 지난해 58%에서 55.4%로 줄어들었다. 총자산 100억 원 이상의 초고액 자산가인 이른바 슈퍼 부자의 경우도 소유 부동산 비중이 지난해 78.3%에서 올해 72.5%로 5.8%포인트 하락한 것으로 나타났다.
부동산 비중이 줄고는 있지만 상가를 비롯한 수익형 부동산에 대한 관심은 여전하다. 이는 기준금리가 2%대를 유지하고 있기 때문이다.
마땅한 투자처를 찾지 못하는 돈이 늘고 현금흐름을 확보하려는 은퇴생활자가 증가하면서 부동산 투자 지형도 변화하고 있다. 부동산 매매차익을 노리는 직접투자 수요는 줄어든 대신 부동산 펀드·리츠 등 부동산 간접투자가 주목을 받고 있는 것이다.
불황 잊은 부동산 펀드
부동산 직접투자는 보유, 유지, 처분에 이르기 까지 위험부담이 크다. 이러한 단점으로 인해 요즘과 같은 부동산 침체기에는 직접투자 대신 부동산 펀드와 리츠 등 간접투자로 눈길을 돌리는 투자자가 늘고 있다.
부동산 펀드와 리츠는 투자금을 주거 목적 부동산이 아니라 부동산 개발 사업이나 수익성 있는 부동산 등에 투자하고 그로 인해 발생하는 운용수익을 투자자들에게 배당하는 상품이다.
이들 상품은 투자 규모가 다양하고 단기투자도 가능할 뿐만 아니라, 매각 부담도 직접투자 보다 자유롭다는 장점이 있다.
한국리츠협회에 따르면 2분기 말 기준 리츠 총자산은 10조2000억원으로 잠정 집계돼 10조원을 돌파했다. 이는 1분기 말 9조2000억원에 비해 1조원 가량 증가한 수치다.
일반인에게 생소한 부동산 펀드도 급증세를 보이고 있다. 펀드평가사 제로인에 따르면 현재 부동산 펀드 설정액은 25조9547억원으로 1년 전과 비교하면 3조281억원(13.21%) 증가했다.
2004년 7월 초 설정액이 1442억원에 불과했던 것과 비교하면 9년 동안 180배나 늘어난 수치다. 펀드 수도 현재 568개로 9년 전 6개에 비해 94배 크게 증가했다.
펀드 전문가들은 저금리·저성장세가 유지되고 있는 만큼 자금유입이 지속될 것으로 전망했다.
유형별로 부동산 펀드를 살펴보면 전체 568개 부동산 펀드 중 사모형 부동산 펀드가 501개로 대부분을 차지했다. 사모형 펀드란 소수(49명 이하) 투자자가 모여 만든 펀드다. 공모 펀드와 달리 투자 규제를 거의 받지 않는다. 더구나 투자자가 원하는 대로 주식과 채권, 원자재, 부동산 등에 다양하게 투자할 수 있다는 장점이 있다.
지난 2010년 10월 초 부동산 사모펀드의 비중은 80.94%였지만 현재 88.2%까지 증가했다.
공모 부동산펀드는 사모펀드와 달리 소액 투자도 가능하다. 펀드 특성상 중도 해지가 어렵고 만기에 자산 매각이 지연되면 원금 회수가 지연될 수 있는 단점이 있다. 또한 주식, 채권에 비해서는 환금성은 떨어진다.
아직 공모 부동산펀드는 많이 활성화 된 상태는 아니다. 하지만 자산운용업계를 중심으로 공모 부동산펀드를 설정하려는 움직임이 활발하다.
공모펀드에서는 하나UBS자산운용과 함께 하나다올자산운용, 골든브릿지자산운용, 피닉스자산운용이 선두를 달리고 있다.
부동산 펀드는 상환 시 건물 매각에 따른 부동산 가격의 변동으로 수익률이 천차만별이다. 따라서 상환수익률을 꼼꼼히 살펴야 한다.
국내 부동산형 부동산 펀드의 경우 1년 수익률은 △다올랜드칩부동산투자신탁 1(7.75%) △산은건대사랑특별자산 2(8.23%) △산은건대사랑특별자산1- 1(7.66%) 등이다.
해외 부동산형 부동산 펀드의 경우 1년 수익률은 △한화Japan REITs부동산투자신탁 1(리츠-재간접형)(C 1) (38.91%) △삼성Japan Property부동산투자신탁[REITs-재간접형 (37.39%) 을 기록했다.
해외 부동산 펀드가 국내 부동산펀드 보다 높은 수익률을 보이고 있는 것으로 나타난 것이다.
전문가들은 저금리 기조가 장기화되고 있는 데다 부동산 펀드 수익률이 양호한 만큼 부동산 펀드의 인기는 지속될 것으로 전망하고 있다.
사모부동산 펀드의 경우 공시 의무가 없어 수익률이 공개되지 않는 경우가 많다. 중권사 관계자는 사모펀드가 공모펀드에 비해 수익률이 전반적으로 높다고 설명했다.
아직 부동산 사모펀드는 개인투자자에게 가입 문턱이 높다. 하지만 사모펀드에 대한 개인투자자들의 가입 문턱이 대폭 낮아지고 사모펀드의 부동산 의무보유 기간이 대폭 축소될 전망이다. 사모펀드 제도의 전면 개편 방안은 이르면 이달 말 금융위원회가 발표할 예정이다.
강주헌 제로인 애널리스트는 “높은 수익률에 몰리는 유동 자금의 성격상 부동산 펀드로의 자금유입은 당분간 지속될 것”이라며 “한 지역에 집중 투자하는 것보다는 글로벌 분산 투자를 하는 것이 바람직하다”고 강조했다.
