최근 국회에서 ‘상가 권리금 보호법’이 통과돼 시행에 들어간 가운데, 손해배상 등의 기준이 될 감정평가 방안이 확정됐다.
18일 국토교통부는 상가 권리금의 감정평가 기준을 규정하기 위한 ‘감정평가 실무기준’ 개정안을 오는 28일까지 10일간 행정예고한다고 밝혔다. 상가 권리금이 법제화된 것이 사실상 최초인 만큼, 이에 대한 감정평가 기준 역시 처음으로 마련됐다는 의의를 지닌다는 평가다.
이번 감정평가 실무기준 개정안은 국회를 통과해 시행에 들어간 ‘상가 권리금 보험법’ 중 분쟁이 발생할 경우 소송에서 계약 종료 시점의 권리금을 산정하는 데 수반되는 절차에 관한 내용을 담고 있다.
상가 권리금 보호법에 따르면 세입자의 손해 배상액은 임대차 계약 종료 시점의 권리금과 새로운 세입자가 내기로 한 권리금 중 낮은 금액 이하에서 법원이 결정하는데, 임대차 계약 종료시점의 권리금을 감정평가하는 절차와 방법 등에 관한 기준은 국토부 장관이 고시하도록 돼 있다.
이번에 국토부는 감정평가사들이 권리금을 평가할 때 거래사례, 수익자료, 시장자료 등 대상 권리금의 특성에 맞는 자료를 수집하고 정리하는 절차를 마련했다.
아울러 상가 권리금에 대한 구체적인 정의도 규정됐다. 통상 상가 권리금은 세 가지로 구분하며 ‘바닥 권리금’(점포의 장소적 이점), ‘영업 권리금’(장기간 영업하면서 확보한 고객 수, 명성, 노하우 등의 이점), ‘시설 권리금’(건축물의 구조 변경, 내부 인테리어, 잡기·비품 등 시설 설치비) 등이다.
하지만 개정안에서의 권리금은 ‘영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도나 이용대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’로 정의돼 지나치게 세분화하지 않고 포괄적인 개념을 사용했다.
권리금 산정의 방식으로는 영업시설 등의 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하도록 했고, 원가법 적용이 부적절한 경우 거래사례비교법으로 감정평가하도록 했다. 거래처·신용 등의 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 어려우면 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가하도록 했다.
수익환원법은 매출액과 영업경비 등을 고려해 산출된 예상 영업이익을 현재가치로 환산한 것이고, 거래사례비교법은 인근 점포의 권리금 거래실태와 수준을 고려하여 비교하는 방법이다.
이처럼 국토부는 상가 권리금의 정의와 유사한 방식으로 각 권리금 종류별 산정방법도 큰 틀을 제시했을 뿐 못박지는 않았다. 국토부 관계자는 “업종이나 점포별로 여건이 워낙 다르기 때문에 권리금 종류를 구체적으로 나누지는 않겠다”고 밝힌 바 있다. [ 시사포커스 / 김종백 기자 ]
