숱한 폐해로 지적됐던 상가 권리금의 미흡한 보호 장치를 개선하기 위한 ‘상가 권리금 보호법’이 국회에서 통과돼 시행에 들어갔다.
지난 12일 국회 본회의에서는 이른바 ‘상가 권리금 보호법’으로 불리는 ‘상가 건물 임대차 보호법 일부 개정 법률안’을 통과시켰다. 국회를 통과한 상가권리금보호법 개정안은 이르면 다음 주 국무회의에 상정 돼 1~2주 지난 뒤 이달 말 경에 시행될 예정이었지만, 소득세법 처리가 시급하다는 판단에 국무회의가 앞당겨져 지난 13일부터 시행에 들어갔다.
개정안은 건물주인 임대인이 세입자인 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 금지하고, 이를 어길 시 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 해 상가 권리금을 법제화하고 세입자들의 권리금을 보호하겠다는 취지로 발의됐다.
개정안은 권리금을 이전 세입자에게 지불했던 세입자의 권리금 보호를 위해 구체적으로 우선 건물주가 임대차 계약 종료 3개월 전부터 새 세입자에게 권리금을 기존 세입자 대신 수수하는 행위를 금지하고, 기존 세입자가 새 세입자에게 권리금을 지급하는 것도 막는다.
또한 새 세입자에게 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하거나 정당한 이유 없이 새 세임자와의 계약을 거절해 기존 세입자가 권리금을 받지 못하고 나가도록 하는 행위도 금지된다. 금지된 행위를 한 건물주는 계약 기간이 종료된 후 3년 안에 손해배상 청구를 당할 수 있다.
아울러 건물주가 바뀔 때도 임대인에 5년 간의 계약갱신요구권을 보장하고, 임대인은 전대차 계약을 제외한 임대차 계약에서는 권리금 회수 기회를 보장받는다.
다만 계약을 거절할 수 있는 ‘정당한 이유’에는 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 운영할 경우와 신규 세입자가 임대차를 유지하기 어려운 경우가 해당된다. 이 경우에는 건물주가 새 세입자와의 계약을 거절할 수 있다.
이로써 그간 법제화가 되지 않았음에도 현실에서 유지돼 온 상가의 권리금 제도는 획기적인 변화를 맞게 됐다. 권리금 미보장 문제는 그동안 영세 상인들의 최대 숙원이었으며, 건물이 팔린 후 새 건물주가 건물 용도를 변경하겠다며 영세 상인들을 몰아내 상당한 권리금을 지불하고 들어온 영세 상인들이 권리금을 날리는 경우가 허다했다.
특히 경리단 길이나 서촌, 가로수길 등 유명 상권에서 임차인들이 자생적으로 만들어놓은 상권의 가치를 건물주가 편법을 동원해 빼앗는 일도 부지기수였다. 영세 상인들이 상가 권리금 보호 법제화 운동을 벌이면서 상가 권리금 보호법은 2012년 대선에서 대선 공약으로 등장했고, 박원순 서울시장 역시 지난해 선거에서 공약으로 내세우기도 했다.
◆“아직 해결해야 할 숙제 많다”
하지만 아직 갈 길이 멀다는 평가가 지배적이다. 획기적인 전기를 맞기는 했지만, 현재 건물주들이 악용하고 있는 조항을 해결하기 위한 장치가 부족하기 때문이다.
대표적으로 환산보증금 제도가 꼽힌다. 현재 환산보증금이 4억원을 넘어갈 경우 임대료 인상폭 보호 대상에서 제외되고 있다. 서울 유명 상권의 환산보증금이 대부분 4억을 넘어서기 때문에 임대료를 크게 올려 새 세입자와의 계약이 체결되지 않을 경우 기존 세입자는 울며 겨자먹기로 계약 종료를 맞을 수밖에 없다.
아울러 재건축을 핑계삼아 상인을 강제로 내쫓는 것도 여전히 가능하고, 비영리 목적의 사용 등 ‘정당한 이유’의 인정 범위도 논란이 되고 있다. 법적 대항력이 미흡한 영세 상인들을 위해 필요한 ‘분쟁조정위원회’ 등의 조정 기구 설치 누락도 단점으로 지적된다.
세입자가 손해배상소송을 제기할 수 있도록 했지만, 손해배상의 기준이 확정되지 않았다는 점도 풀어야 할 숙제다. 권리금 손해에 대한 손해를 산정할 때 실제 세입자가 이전 세입자에게 지불했던 권리금과 국토교통부 장관이 고시할 권리금 평가액 중 하나를 선택하게 되는데 권리금 평가액이 선택될 가능성이 높다. 이 경우 실제 거래되는 권리금 시세보다 낮게 평가될 가능성도 존재한다.
야당안에 포함됐던 ‘재건축·철거 등의 경우 퇴거료 보상을 받을 수 있는 제도’가 포함되지 않은 점도 상인들의 아쉬움을 자아내고 있다.
아울러 포함 범위에 대한 논란도 여전하다. 개정안에는 상가 건물이 유통산업발전법에 따른 ‘대규모점포’ 또는 ‘준대규모점포’의 일부이면서 전대차 계약인 경우 권리금 보호를 적용하지 않도록 예외 규정을 뒀다. 이 대규모 점포에 백화점, 쇼핑몰, 대형마트 등은 물론 서울 종로5가의 광장시장, 부산의 국제시장 등 대형 전통시장이 포함되는 등 250곳의 전통 시장도 포함된다.
이에 따라 일괄적인 관리가 익숙한 대형쇼핑몰과는 달리 영세 상인들이 많은 대규모 전통시장마저 상가 권리금 보호 대상에서 빠진 것에 대한 논란이 가열되고 있다. 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 “아무리 대규모라고 해도 전통시장이 권리금 보호 대상에서 예외가 되는 것은 문제”라고 말했다.
건물주의 권익이 지나치게 훼손받는다는 지적도 풀어야 할 숙제다. 실제로 누리꾼들 사이에서는 “상가 권리금 제도는 없어져야 할 제도인데 오히려 정부가 챙기고 있다니 이게 무슨 짓인가”라는 반응이 심심치 않게 나온다. 특히 개정안이 확정되기 전 누리꾼들 사이에서는 임대인이 권리금을 물어줘야 한다는 얘기까지 돌면서 비난 여론이 강해지기도 했다.
물론 이 내용은 손해배상이라는 방식으로 어느 정도 사실로 확인된 셈이 됐다. 한 누리꾼은 “나도 세입자지만 권리금을 건물주가 받은 것도 아닌데 주인이 왜 책임져야 하나”라고 비판했고, 다른 누리꾼은 “상가 보증금과 임대료에 이미 상권과 유동인구 등에 대한 비용이 반영돼 있는데 세입자가 다른 세입자를 상대로 장사하는게 말이 되는가”라며 권리금 제도 자체를 비난했다. [ 시사포커스 / 김종백 기자 ]
